城中村物業管理存在兩大難題

　　城中村小區是深圳快速城市化的產物，因其情況的特殊性，已成為政府基層治理的一大難點。市人大代表劉曉燕提到城中村物業管理存在的“建房人”的“業主”身份不合法，自身權利、義務不明確;物業合法性尚未明確，矛盾糾紛難以通過法律途徑解決等兩大問題。比如，“建房人”當初通過各種渠道“購買”土地建設房屋，僅持有“二證一書”或者“三證一書”，按法律法規不具有業主的身份、權利、義務、責任等，在現行的法律中規定找不到依據(或可能被界定為非法)。但實際上，一旦矛盾糾紛發生，“建房人”往往以法律規定的“業主”身份自居，　　在沒有履行業主責任的情況下，要求享受正規房地產開發小區業主所享有的權利，給政府的調處帶來較大困難。

　　“由于缺少法律依據，”城中村“房源合法性難以明確，難以引入正規物業管理服務公司，也不能按照《深圳經濟特區物業管理條例》來簽署物業管理服務合同。”劉曉燕說，由于沒有相關法律條文支持，任何物業糾紛問題想通過法律途徑解決都無疾而終，矛盾最后全部集中到政府，政府處于尷尬的調處位置。比如，拖欠水電費、管理費導致被管理處停水停電問題，因建房人特殊身份，法院不受理管理處針對建房人欠費的訴訟，建房人不繳費，管理處往往采取停電停水、中止物業服務等辦法，由此雙方矛盾激化，形成惡性循環。

　　今年“兩會”期間，劉曉燕建議修訂《深圳經濟特區物業管理條例》或《〈深圳經濟特區物業管理條例〉實施若干規定》時，增加相應條款，“建議組織成立物業管理自治機構的單位，除規定”原農村集體經濟組織繼受單位“外，還應該規定社區居民委員會。”

　　特區物業管理條例將修訂

　　深圳市住建局介紹，2006年，深圳發布《關于開展老住宅區綜合整治并引入物業管理工作的通知》，要求特區內各區政府在三年內全部完成老住宅區綜合整治并引入物業管理工作。到2014年年底，全市老舊住宅區、城中村、村改居社區、產權非明晰住宅區物業管理覆蓋率鞏固在98%以上。但至今仍面臨著不少問題，如設施設備維修養護成本高、物業管理進社區在政府三年補助結束后面臨的可持續發展等。

　　市住建局提到，目前，為了切實破解“城中村”治理問題，物業管理進駐“城中村”已納入深圳市2016年城市管理治理年攻堅行動之一。此外，《深圳經濟特區物業管理條例》的修訂已列為本年度市人大常委會調研項目。對市人大代表提出的關于在《條例》修訂中補充“城中村”治理相關內容的建議，市住建局表示，將在《條例》等物業管理政策法規的修訂建議中予以充分考慮，從立法層面破解“城中村”物業管理的問題。

　　市住建局還提到，為抓好城中村物業管理，以政府向物業服務企業購買服務的方式，創造條件使城中村在管物業服務企業有償承擔部分政府部門的社會公共服務職能，同時支持其開展多種經營。并協調政府有關部門，力爭出臺包括稅收、金融、專業人才引進與培訓、設施設備改造等在內的一攬子城中村社區物業管理的扶持政策，支持城中村在管物業服務企業加快發展。