近日，針對《湖北省物業服務和管理條例》的實施，社會各界展開了廣泛的學習、解讀和實踐，對其帶來的影響和意義進行了全面的梳理總結，并達成一致共識：《湖北省物業服務和管理條例》的頒布與施行，對于我省建立健全物業管理法規體系具有里程碑意義：《湖北省物業服務和管理條例》的頒布實施是我省落實依法治國理政理念，加強物業管理法制建設進程中的又一新成果;《湖北省物業服務和管理條例》的頒布實施為我省民生改善、提高全省城市管理水平提供了新機遇;《湖北省物業服務和管理條例》的頒布實施必將為我省物業管理行業帶來新發展。

　　毫無疑問，《湖北省物業服務和管理條例》在我省物業管理法規體系建設的歷史與未來中構建起了一座橋：結束了我省二十多年來沒有一部省級物業管理法規的歷史，必將開啟我省快速建設與發展物業管理法規體系的新時代。

　　依法貫徹條例履行行政職責 武漢市住房保障和房屋管理局政策法規處 彭建忠

　　物業管理是社會綜合治理的重要組成部分，在強化行政管理方面，《湖北省物業服務和管理條例》既明確了房管部門的主體責任，又明確了相關部門的協同管理職責，同時要求將物業管理納入社會綜合治理，這為相關行政管理部門依法履行行政管理職責提供了法律依據。

　　房管部門作為房產行政主管部門，應當負責行政區域內物業服務的監督管理工作。根據物業條例的規定，依法履行職責，其中包括對企業資質、服務質量進行監督管理;開展企業信用評價;對從業人員、業委會成員進行業務指導、培訓和監督管理;對物業的使用與維護進行監督管理;對物業承接查驗、企業退出交接活動進行指導和監督;對物業保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監督管理;建立、維護物業服務和管理電子信息平臺;處理物業服務活動中的投訴，還包括相應行政處罰?？傊?，要依法建立落實物業管理的各項法定制度，制定相應基本運行規則，建立維護物業服務正常市場秩序，為營造安全、舒適、文明、和諧的住宅小區生活環境和工作環境切實履行行政主體責任。

　　物業管理是社會治理的重要組成部分，政府及職能部門應當根據條例要求，恪盡職守。一是切實將物業服務、小區管理納入社會治理范疇，與社區建設、社會治理同步規劃，同步發展。二是充分發揮街道、鄉鎮政府在物業行政管理中的主導作用。三是建立聯系會議制度。四是城鄉規劃、建設、國土資源、公安、民政、環保、城管、工商、質監、價格等部門，按照各自職責共同做好監管工作。

　　總之，物業管理事關業主的安居樂業，事關我國的社會綜合治理。作為行政管理部門，應當按照物業條例的要求，忠于職守、盡職履責，建立落實各項管理制度，將行政管理部門的執法末梢延伸到住宅小區，只有這樣物業管理才能不斷躍上新的臺階。

　　厘清物業服務多方主體的責任邊界 武漢市物業管理協會秘書長 顧玉蘭

　　《湖北省物業服務和管理條例》(以下簡稱“省條例”)自10月1日正式實施近兩月，在學習、解讀和踐行條例過程中，大家對條例規范物業服務市場，明晰各方主體權利義務有了進一步的認識。省條例制定借鑒了許多外省條例的亮點，針對當前行業存在的突出矛盾予以明確，并結合湖北省地方實際有了一些亮點和突破。

　　首先，省條例強調“服務”是物業管理的根本，從省條例的命名可以看出，條例特別將“服務”作為物業管理工作的核心，并將物業管理納入到社會綜合治理體系中，體現出物業管理工作在創新社會治理、加強基層建設的工作作用。

　　值得注意的是，省條例進一步厘清了物業服務多方主體的責任邊界。具體來看，這主要體現在四個方面：

　　一是進一步規范了物業服務合同委托方(業主大會)與被委托方(物業服務企業)的權利義務;

　　二是規范了建設單位從項目規劃設計到選聘前期物業服務企業，以及移交后期遺留問題等對房屋建筑在質保期內需承擔的責任進行了規范。如物業區域的劃分、物業用房的配置、前期物業管理招投標、業主大會的籌備、物業保修金制度的設計等;

　　三是相關專營單位的職責和行為進一步界定。條例要求供水、供電、供氣、供熱等專營設施設備應當與主體工程同時設計、同時施工、同時交付，并且做到服務于終端用戶，負責對終端計量裝置或入戶端口以外設施設備進行維修、養護、更新;

　　四是相關行政主管部門行政執法要求各施其責。條例第五十九條進一步明確了規劃、建設、公安、環保、工商、價格等行政主管部門應在物業區域內公布聯系方式，依法及時處理物業區域內違法行為。

　　這些主體的責任和義務在省條例里最大的突破就是有針對性地為解決物業區域內相關矛盾和糾紛予以明確和界定，有了各盡其責的法規依據，起到了很好的指導作用。

　　推動業委會權利與義務的平衡 漢口城市廣場(二期)業委會主任、同安家園小區業委會副主任 付文

　　此前，極少數的開發建設單位和前期物業服務企業會主動申請成立業委會，要百分之二十以上的業主聯名申請也有很大的難度，所以業委會的成立一直是個老大難問題。

　　針對這一實際性難題，新的條例得到了完善：條例規定“符合首次業主大會會議召開條件的，建設單位應當書面報告房產行政主管部門;業主也可以向房產行政主管部門提出召開首次業主大會會議的書面報告;房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。”首次業主大會的召開和首屆業委會的成立就由被動變成了主動。

　　《湖北省物業服務和管理條例》第二十九條明確了業主委員會的職責：執行業主大會的決議;召開業主大會;代表業主與業主大會選聘或者續聘物業服務企業;監督和協助物業服務企業履行合同;組織、監督住宅專項維修資金和物業保修金的籌集、使用以及公共收益的管理等。這意味著，新條例的進一步明確規定，就讓業委會委員清楚知道自己該做什么。

　　同時條例第三十條還指出業主委員會委員不得有下列行為：不履行委員職責;挪用侵占業主共有財產;利用職務之便接受減免物業服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬;打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人;泄露業主信息以及其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。這也讓業委會委員清楚知道自己不該做什么。

　　對于大家所關心的小區公共收益的問題也做出要求，要求業委會定期公示共用部位、共用設施設備的經營方式和所得收益的管理、分配、使用。同時指出業主大會、業主委員會工作經費從共用部位、共用設施設備經營所得收益中列支，不足部分由全體業主分攤。工作經費的收支情況，應當每年在物業區域內顯著位置公布一次，接受業主監督。

　　條例也明確了對業委會的監管工作主要由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責，這樣對一些不作為或者亂作為的業委會起到了監督作用，從而促進了業委會的健康發展。

　　規范業主行為維護公共利益 百步亭花園小區業主 盧瑞珍

　　《湖北省物業服務與管理條例》的第五十八條對業主的行為也提出了約束，物業區域內禁止下列行為：損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置，超荷載存放物品;將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方;違法建設建筑物、構筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規劃用途;擅自占用、挖掘物業區域內道路、場地，損毀樹木、綠地;違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規定標準的噪聲、振動、光源等;擅自架設電線、電纜，在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業主共用部位堆放物品;違反規定停放車輛;違反規定出租房屋;違反規定飼養動物或者種植植物以及法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。

　　業主除了享受監督物業服務企業履行物業服務合同的權力，同時還應當根據物業服務合同約定交納物業服務費用，業主未按照合同約定交納物業服務費用的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　條例中還指出業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和業主公約或者管理規約外，影響相鄰人合法權益的，應當經有利害關系的業主同意，并依法辦理有關手續，同時告知業主委員會和物業服務企業。

　　針對長期以來大家反映強烈的不文明養犬行為也做出了明確規定：在物業區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關沒收犬只，并處5千元以上1萬元以下罰款。攜犬只出戶未束犬鏈牽引的，由公安機關責令改正;拒不改正的，處500元以上1千元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。

　　物業管理法規體系的完善惠及千家萬戶 武漢職業技術學院物業管理專業副教授 黃光宇

　　隨著我省城鎮化建設步伐加快，全省物業服務企業達4220家，實施物業管理的項目達到8063個，覆蓋面積4.92億平方米，全省物業管理從業人員約18萬多人……我省物業管理行業出現了良好的發展勢頭。

　　然而在良好的發展勢態下，各種問題和矛盾也隨之突現出來，如：物業糾紛案件逐年增加、各地物業管理發展不均衡、物業管理企業盈利能力嚴重不足、服務標準缺乏、質價不符、業主自治績效低下、行政監管力量不足、監管體制不順、專項維修資金管理使用難，業主大會成立、運行難，開發建設單位逃避房屋保修責任、電梯消防等設施設備安全管理等問題雜揉在一起。

　　我省物業管理發展中出現的問題，已經不局限在一個行業、一個企業、一個小區、一個社區、一個部門，而是成為了一個事關我省全局的一個大問題，它影響人民的生活、企業的發展、社會的穩定，所以《省條例》是應時勢而作，順民生而立。

　　物業管理的基礎源于業主的財產權利，其核心是對業主不動產的管理與服務。如何保護業主的人身財產權益不受侵犯，如何明確界定車庫、車位、會所的產權，如何規范物業企業的行為是施行《省條例》的基礎性工作。但物業管理不是單純的市場行為，多個業主因不動產的相鄰關系而形成一個個相對獨立的社區，又使住宅小區的物業管理具有了公共管理的特征。如何發揮政府各職能部門的指導、監督職能，如何調動業主參與社區治理事務的積極性，如何創新政府、企業和業主三方聯動的社區共同治理模式，是《省條例》得以落實，發揮其積極作用的重要保障。

　　“法者，天下之儀也。所以決疑而明是非也，百姓所縣命也”，物業管理涉及千家萬戶，物業管理法律制度的設立事關老百姓的根本利益，《省條例》只是一個開始，而后要加快配套文件的起草和制定的步伐，使我省物業管理法規體系更趨完善，惠及全省百姓。

　　四大亮點凸顯法規制度的進步完善 湖北萬澤律師事務所副主任律師 周敬雯

　　相對以往相關法規，《湖北省物業服務和管理條例》有著諸多調整完善的部分，將極大地滿足物業管理過程中新的現實需要。從我個人的角度來看，非常突出的地方可以體現在四大亮點上。

　　第一，條例規定“物業服務聯席會議制度”由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，主體清晰，并明確了相關參加部門，有法可依，程序正當。從程序和實體上對聯席會議制度予以明確。

　　第二，條例規定業主可以直接向房產行政主管部門提出書面申請。我們認為這有利于解決部分小區業主大會成立難的問題。由于基層政府對當地物業項目和相關業主更加了解和熟悉，作為一級政府對業主委員會事務進行組織協調，更有利于相關矛盾和問題的妥善解決。

　　第三，解決鄰里糾紛更加有法可依。條款從規范裝修、處理好鄰里關系上無疑將會起到很大的作用。一是物業公司有明確的法律依據進一步規范業主裝修活動，保護全體業主的公共利益;二是鄰里關系更能引起業主重視，從而積極遵守公共道德和行為規范，更加重視個人行為對他人或公共利益的影響，減少鄰里糾紛;三是業主行為對他人或公共利益造成損害的應依法承擔相應責任，包括停止侵害、排除妨礙、賠償損失。條例對侵權賠償、處罰都作了具體的規定。

　　第四，物業公司擅自撤離最高可罰10萬元。新條例的出臺，對制約物業公司服務行為，保護業主公共利益，保護良好環境都將起到積極作用。5萬元以上10萬元以下的罰款，可以有效遏制物業服務行為的隨意性。如果再發生物業公司擅自撤離、停止服務行為，業主就可以依法投訴，這樣就可以更好地規范物業管理活動。

　　制度創新助力企業發展壯大 武漢市萬科物業服務有限公司總經理 汪楠欽

　　作為物業行業從業者，很欣慰地看到《省條例》在很多方面有創新之處，將對湖北省物業管理活動的健康發展產生重要的推動作用。

　　首先，關于物業服務收費管理有了更具體全面的規定?！妒l例》針對當下保障性住房物業收費標準較低現狀，規定增配部分經營性用房，收益抵充物業費;前期物業服務合同期間，不分住宅類別，均實行政府指導價，納入政府定價目錄管理，但物業服務合同未予限制，可由業主大會成立后，市場定價，合同約定;不再有空置房物業七折收費規定。同時，《省條例》增加了物業服務費督促限繳措施，明令禁止物業服務企業擅自斷水斷電，減少服務內容，降低服務質量，并明確高額連續罰則;“業主交納物業服務費用”情況，成為物業服務企業的公示內容之一。一方面對物業服務企業的收費行為更為規范，全面杜絕“雙斷”、“雙降”現象;另一方面對業主繳費情況也起到監督作用，避免出現私權侵犯。

　　第二，具有法律約束效力的“業主公約”被列入新規，增強了物業服務和管理的依據。萬科物業在武漢魅力之城小區首次推廣“鄰里公約”《城九條》，現在這一舉措從民間自發到立法成文，也是行業進步的一種標志。另外，《省條例》明確物業服務企業的保密義務，不得泄露業主私人信息，這給物業企業再次敲響警鐘，保持高度的警惕，確保業主信息安全。

　　其三，物業保修金制度也得到完善?！妒l例》明確建設單位的物業保修責任，并確定其交存物業保修金比例、繳納期限、補足責任等，在物業保修期內建設單位不履責時，維修費用可直接從物業保修金中列支，為物業進駐后管理區域內出現的保修期內的質量問題提供了解決保障。

　　綜上所述，物業服務企業須本著服務至上的理念，嚴格執行《省條例》對物業企業的權利和義務法律規定，規范物業服務企業的管理服務，為營造健康、積極、和諧的小區盡己所能，以推動全行業的不斷進步。

　　精準規范更有利于紓解困難 武漢麗島物業管理有限公司常務副總經理 徐禮有

　　《湖北省物業服務與管理條例》的內容比較全面，格外需要注意的是，條例還設有專章(第四章)，這對物業服務企業的權利、義務和經營行為作出詳細規定，規范物業服務企業經營行為。

　　具體來看，第四章一共6條，其中有3條都是從服務、管理、經營等不同角度規定物業服務企業的義務(包含禁止行為)。這些規定詳細而具體，從企業本身的角度來看，更有利于提升行業整體服務水準。

　　其中，第三十七條規定物業服務企業在物業服務活動中應當履行的義務，一共分為9款，內容包括物業服務企業的日常服務標準、小區設備設施維護、二十四小時值班制度等等。這既是對物業服務標準的底線設置，更是對物業服務合同內容的完整規范。有利于廣大物業服務企業，特別是不規范的物業服務企業了解行業的服務標準，認清自己的法定服務義務。

　　第三十八條規定物業服務企業的信息公示義務，共7款，內容包括企業信息公示、收費明碼標價、特種設備維保信息和應急預案以及專項信息公示等等。公開服務信息，保障業主充分的知情權，有利于破解不規范物業服務企業的渾水摸魚，有利于化解物業服務過程中不必要的誤解誤會，更有利于服務考評與行業監管，也是業主與物業服務企業之間建立良好合作信任關系的基礎。

　　第三十九條規定物業服務企業不得在物業服務活動中擅自設置營業攤點或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動;也不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　總而言之，《湖北省物業服務與管理條例》第四章雖然條款不多，但是內容豐富，而且規范的針對性強，解決問題的目的性突出。針對當前物業服務市場常見性、頻發性問題及其法規管理盲區，條例進行了精準立法規范，有利于規范各方主體行為，共同促進物業服務市場的健康持續發展。