現狀

　　多個原因造成物業企業與業主關系緊張

　　“我們對長春市部分住宅小區的調研表明，近年來，物業企業與業主關系緊張的趨勢越來越明顯，構建健康、文明、和諧的物業關系應當成為政府迫切思考并著手解決的問題。”

　　省政協委員姜艷芳表示，在物業管理關系中，業主作為物業的所有者是“東家”，物業管理企業作為服務者則是 “管家”，雙方應該是相互依托的利益共同體。但現實中，業主認為物管的服務質量不佳，拒交物業費。物管認為業主不交物業費，致使物業服務難以為繼，進而降低物業服務水準。物管與業主之間，常常變得互不理解，互不信任，難以溝通，而且惡性循環。

　　究其原因包括多個方面，一是物業公司不履行前期物業合同的義務。2004年開發的位于長春市高新區的某高檔小區在一期業主入住時，物業服務的高質量使業主非常滿意，小區曾被評為國家級示范園區，房子也一期比一期貴。但到了2010年房子賣完了，物業服務開始走樣了，業主們描述為“東西壞了不及時維修，花花草草長得亂七八糟不修剪，以前站在門口的保安都貓進了屋”。業主們也就開始拒交物業費，并在社區組織下成立了業主委員會，更換了由開發商聘用的物業公司。

　　二是開發商遺留的問題不能有效解決。開發商在小區建成后撤離了，但一些開發商卻遺留了配套設施不落實、房屋及附屬設備存在質量缺陷卻保修不到位、不及時，停車位少，管網設計不合理等等問題，業主認為是物業公司不作為導致，進而拒交物業費。長春市凈月區某小區洋房的地下車庫防水存在缺陷，業主入住后逢雨即漏，物業公司幾次維修不成后不再維修，業主也就不再交物業費。而物業專項維修基金使用所存在的問題也是造成業主不滿的重要原因。

　　三是業主的物業法律意識、集體意識、自治意識淡薄，對物業管理的認識不成熟，不能依法行使權利和履行義務。四是物業公司自身存在問題。服務不系統規范，沒有形成完善的規章制度，收費標準不公開，沒有履行合同的服務意識，低服務質量與高收費不相符，隨意違約，等等。前述的長春市高新區的小區至今12年已更換了四家物業公司，但仍存在問題。

　　建議

　　政府部門要發揮指導作用

　　引導業主盡快成立業主大會

　　“要想構建和諧物業關系，首先相關政府部門要依法發揮指導作用。”

　　姜艷芳表示，《物業管理條例》規定：同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會;2009年5月1日起實施的《吉林省物業管理辦法》規定，首次業主大會召開前，街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及社區居民委員會應當指導業主，成立業主大會籌備組(以下稱籌備組)，負責首次業主大會的籌備工作。

　　在當前業主自治意識普遍淡薄的情況下，政府有關部門應當切實依法發揮指導作用，引導業主盡快成立業主大會、業主委員會，幫助業主依法行使權利，為建設自己的幸福家園共同努力，從而徹底改變業主對開發商選聘的前期物業企業不滿又因業主委員會不能成立而無法依法行使權利的尷尬現狀。

　　規范物業服務收費標準

　　同時，政府主管部門應當依法管理和監督，包括監督住宅的建設單位依法通過招投標方式選聘前期物業企業、根據吉林省的實際制定的切實可行的物業專項維修基金使用條件，規范物業服務收費標準，依法對違法違規企業予以行政處罰，以保證物業企業依法經營。

　　另外，建設單位應當依法履行義務，保證工程質量，減少直至杜絕質量問題，嚴格履行保修義務，依法依合同承擔保修責任。同時，依法做好選聘前期物業服務企業工作，嚴守誠實信用原則，堅決摒棄為賣房而夸大物業服務的虛假宣傳。

　　物業服務企業要牢固樹立服務意識和合同意識。物業企業要堅持把業主滿意作為根本目標，不斷提高員工自身的素質和工作能力，不斷提高服務質量，與業主取得雙贏，共建和諧社區。